פטור ממס שבח מקרקעין

[Total: 1   Average: 5/5]




23/06/2020

כאשר אנו מוכרים בית או דירה זהו רגע מיוחד ומשמעותי מאוד בחיינו, רגע אשר דורש מאיתנו לנהוג באחריות ובחכמה רבה אם ברצוננו לצאת נשכרים ממכירת הנכס באופן מקסימלי. מס שבח ידוע כאחד המיסים הגבוהים ביותר אשר מוטלים על האזרח על ידי המדינה. זו אינה גזרת גורל ועם תכנון נכון והתנהלות נכונה ניתן לחסוך בעלות תשלום מס השבח ואף לזכות בפטור מלא מתשלומו. את הדרכים לכך אביא עבורכם במאמרי המקיף שלהלן.    

על פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין מוטלת על מוכר הזכות במקרקעין.

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי רכישה, כלומר, מס השבח יוטל על ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס.

לשם ההמחשה: אם רכשנו דירה ב-1.5 מיליון ש"ח ומכרנו אותה ב-2 מילון ש"ח התשואה שהניבה לנו הדירה הינה בסך 500 אלף ש"ח. למעשה סכום השבח הינו הרווח שהפיק המוכר בגין מכירת הדירה ולכן יהיה עליו לשלם מס שבח שיגזר מתוך 500 אלף ש"ח.

טיפ חשוב: חובה לשמור על חשבוניות הקשורות בהוצאות הדירה כגון: אגרות ומיסים שונים, תשלום שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד, משום שבעת מכירת דירה החייבת במס הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

מהרגע שבוצעה עסקת המכירה, על המוכר להודיע על כך לרשות המיסים תוך 30 ימים, או להגיש שומה עצמית תוך 50 ימים באמצעות עורך דין אשר עוסק בתחום המקרקעין.

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח כשהשכיח שבהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שינה את התנאים לפטורים וביטל את הפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק, אשר אפשר לקבל פטור בתנאים מסוימים אחת ל-4 שנים ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר.

אז מהי בעצם דירת מגורים מזכה?

בשלב הראשון, בכדי שנוכל לדעת אם אנו זכאים לפטור ממס שבח, נבדוק האם הדירה שברשותנו עונה להגדרה של "דירת מגורים" על פי התנאים הבאים:

  • בניית הדירה נסתיימה – יודגש כי דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים את בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור;
  • הדירה בבעלות או בחכירת אדם פרטי ולא חברה;
  • הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר;
  • הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, קרי, עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים (כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו').

בשלב השני, נבדוק האם דירת המגורים שלנו הינה דירת מגורים מזכה. תנאי זה יתקיים אם הדירה שברשותנו "שימשה בעיקרה למגורים" ב-80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.1998 ועד ליום המכירה או אם הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" בארבע השנים שקדמו למכירה.

לעניין זה חשוב להבהיר כי המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת. המונח "בעיקרה" מתייחס לרוב שטחה של הדירה והשימוש שנעשה בה.

אם כל התנאים המפורטים לעיל מתקיימים ביחס לדירה שלנו, הרי שהדירה שברשותנו היא דירה מזכה לעניין הפטור ממס שבח ולכן נוכל להתקדם לשלב הבא.

מלבד התנאים שפירטנו עד כה ישנם מספר תנאים מוקדמים נוספים שצריכים להתקיים על מנת שנהיה זכאים לקבלת הפטור ממס שבח:

  1. על המוכר לבקש את הפטור במפורש על ידי הצהרה לרשות מיסוי מקרקעין.
  2. אם ברצוננו ליהנות מן הפטור עלינו למכור את כל זכויותינו בדירת המגורים.
  3. אם מכרנו רק חלק מזכויותינו בדירה ולא את כולה, או שהותרנו בידינו זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה – לא נהיה זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירתה.
  4. עלינו לעמוד בהגדרת תושב ישראל כפי שמופיע בפקודת מס הכנסה או לחלופין, במידה שאנו תושבי חוץ נצטרך להנפיק אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותינו לפיו אין בבעלותנו דירה באותה מדינה.
  5. הפטור יינתן עד לשווי התקרה (נכון לשנת 2018 התקרה הינה 4,465,000 ₪. השווי שמעל התקרה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי המכירה.

לאחר שבדקנו ומצאנו שאנו עומדים בכל התנאים המוקדמים אשר פורטו בהרחבה עד לפסקה זו, נעמוד על המקרים בהם נהיה זכאים לפטור מתשלום מס שבח.

להלן המקרים אשר יזכו אותנו בפטור מתשלום מס שבח:

✪ פטור לדירה יחידה ינתן לנו בעת מכירת הזכות שלנו במקרקעין בתנאים הבאים:

  1. הדירה הנמכרת היא דירתנו היחידה בישראל ובאזור.
  2. אנו בעליי הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
  3. לא מכרנו דירה אחרת בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים.
  4. הנכס שאנו מעוניינים למכור לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקנו בה לא עלה על 3/1 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לדירה יחידה.
  5. לעניין התנאי שבסעיף 1 לעיל, הדירות הבאות לא יחשבו כדירות נוספות שנמצאות ברשותנו לעניין הפטור מתשלום מס שבח:
    • הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב-18 חודשים שקדמו למכירה נשואת הפטור.
    • הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
    • חלקנו בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 או 1/2 אם קיבלנו את הדירה בירושה.
    • הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאים שיופרטו בהמשך לעניין פטור לדירה שהתקבלה בירושה.
    • הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר יש לנו זכויות בה בחלק שאינו עולה על 1/3 או 1/2 אם הזכויות התקבלו בירושה או שהיא מהווה מלאי עסקי.

✪ פטור לדירה שהתקבלה בירושה – ינתן לנו בעת מכירת הזכות שלנו במקרקעין בתנאים הבאים:

  1. על המוכר להיות בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
  2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  3. אילו המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור.

פטור חד פעמי במכירת שתי דירות – ינתן לנו בעת מכירת הזכות שלנו במקרקעין בתנאים הבאים:

  1. במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור יש בבעלותנו דירה אחת נוספת בלבד.
  2. מכרנו את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה.
  3. סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף (להלן: "תקרת שווי שתי הדירות").
  4. רכשנו בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או נרכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-4/3 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
  5. אם התקיימו הסעיפים הנ"ל למעט סעיף 3 (במקרה ששווי שתי הדירות עולה על הסכום שנקבע בסעיף) וסכום שווי שתי הדירות לא עלה על התקרה של שווי מרבי שנקבע בסעיף יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין תקרת שווי שתי הדירות ושווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה (דהיינו ליניאריות רגילה). מכיוון שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה והתנאים לפטור צריכים להתקיים לאחר המכירה הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והמס יוקפא לבקשתנו וזאת עד להתקיימות התנאים העתידיים.

דגשים חשובים לזכאות בפטור

עקרון התא המשפחתי

לצורך מתן הפטור, יראו בנו ובבני משפחתנו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדינו שאינם נשואים עד גיל 18 ,כמוכר אחד. אם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל התא המשפחתי שלנו כאילו כל אחד מאיתנו מכר דירה פטורה.

תנאי לקבלת הפטור ממס שבח לדירה שנתקבלה במתנה

אם אנו מעוניינים למכור דירה שנתקבלה במתנה אנו חייבים לעמוד בתקופת "צינון" לפני שנהיה זכאים לפטור, כלומר:

  1. אם הדירה שקיבלנו במתנה לא שימשה אותנו כדרך קבע למגורים – תקופת ה"צינון" תהיה 4 שנים.
  2. אם הדירה שקיבלנו במתנה כן שימשה אותו כדרך קבע למגורים: תקופת ה"צינון" תהיה 3 שנים.
  3. אם לפחות מחצית ממחיר הדירה (%50) נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה ההוראות דלעיל.
  4. במידה שקיבלנו את הדירה לפני שמלאו לנו 18 שנים, תתחיל תקופת הצינון מיום שמלאו לנו 18 שנים.

מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה

אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, נהיה זכאים לפטור (ככל שעמדנו בתנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל) בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.

אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, בסעיף 49ז(א)(2) נהיה זכאים לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך. יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח בלינאריות רגילה.

פטורים אשר מהווים דחיית מס עד למכירת הזכות במקרקעין על ידי רוכש הנכס מאיתנו

  • מכירה ללא תמורה מיחיד לקרובו – בחוק מוגדר מיהו קרוב לאדם פלוני לצורך הפטור: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות יחשבו לקרוב אם הנכס המועבר התקבל במתנה או בירושה מההורים או הסבים. לעניין בן-זוג ייחשב גם ידועים בציבור.
  • העברת זכות במקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, ל"קרן קיימת לישראל" או ל"קרן היסוד" פטורה ממס.
  • מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי.
  • מכירת זכות במקרקעין ע"י מוסד ציבורי.
  • ויתור על זכות ללא תמורה.
  • פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין.
  • פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת.
  • פטור ממס בחלוקת קרקע למתיישבים.
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין, בין כל בעליה המשותפים ללא תמורה.
  • פטור ממס בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית.
  • פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה.
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד, בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד.
  • פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, של איגוד מתפרק לבעלי המניות.